家を買う前に自分でできる事はしっかりと確認しておくことが重要です。
家を買う場合住宅ローンを利用すると思います。
住宅ローンを利用するためには審査が必要ですが、その審査に必要になる情報として属性・信用情報・自己資金の3つがあります。
この3つは不動産屋や金融機関に相談する前に、自分で確認することができるんです。
この3つのセルフチェックポイントについて不動産売買営業＆戸建て建てたの経験がある僕が説明していきたいと思います。
自分の属性を確認しておこう！
住宅ローンを借りて返済する能力があるかどうか、その能力を客観的に審査することができるのがいわゆる属性になります。
属性と言うのは、簡単に言えば自分の金属情報が主なものになり、転職をしているのであればその過去の金属情報も審査に必要な情報になります。
また、自分が個人事業主や法人経営をしているのであれば、過去3年間分の収入の実績が必要です。どんな仕事もですが、現実収入あるのか？が重視されています。
属性を確認すると言う事はどういうことか説明していきます。今どうだっけ？と簡単に振り替えれますからすぐやってみましょう。
1つ目は、勤続年数
基本的に住宅ローンを受けるのであれば、勤続3年以上が望ましいです。ただし、転職があったとしても、同一業種同一職種の場合であれば通算して勤続年数と見てもらえることがあります。
まずは、今自分が勤続何年働いたかを確認することが必要になります。
2つ目は、年収
年収300万円が最低ボーダーと思っていた方が良いです。年収300万円くらいなら、2500万円くらいの家に手が届きます。
つまり、欲しい家を買える年収があるかどうか確認する必要があります。
即算式で次の通り。
年収×30%÷12=月々の支払い限度額
月々の支払い限度額×12(ヶ月)×35(年)=総支払い限度額
総支払い限度額が、利息込みの支払い可能額になります。年収300万円の人は、3150万円の家まで買えると見込むことが出来ます。
ちなみに、年収が300万円でも1000万円でも構いませんが、住宅ローンはローンの1つですから借りるためには年収の30%の返済可能枠が空いているかどうか審査されます。
どういうことかと言うと、月々の返済可能額が年収の3分の1だと月々100,000円になる場合、車のローンが30,000円あれば残り融資してもらえるのは月70,000円までとなります。
何が言いたいかというと、年収が300万円でも1億円でも、返済可能枠が空いてなければ住宅ローンは借りられない！ということです。このケースなら、借り入れ分を融資実行までに返済する条件で融資承認がでることがあります。ただ、返済分の現金が別個必要ということになりますから承認が下りたからといって手放しでは喜べません。
属性は、もちろんこれだけではありません。勤務先そのものもしっかり確認されます。例えば、もし反社会的勢力との関係があったら？もどうやらわかるようです。勤続が長くても年収がすこぶるよくても、審査否認や拒否もありえますので、そこは注意です。
信用情報で返済実績を確認しておこう！
信用情報で一時話題に上がっていたのは、携帯電話の分割払いを月々の電話代と合算されて請求されていたにも関わらず、滞納を繰り返し、ローンやクレジットカードの契約をしようとしていたら否認されたというもの。つまり、知らず知らずブラックになっていた問題です。
家を買おうとするなら、先に自分信用情報を確認しておくと不安が無くなります。僕も不動産屋に行く前に自分で信用情報の開示請求しました。
信用情報は、JICC、CICといった信用情報機関に開示請求することで閲覧することができます。僕はCICで開示請求してみました。
簡単に言えば、JICC、CICに金融機関などが加盟して、自分たちの顧客の情報を登録して、互いに顧客の情報を共有できるようにしています。この情報を加盟店が顧客から契約の申し込みなどあるたびにアクセスして信用情報を確認し、契約しても大丈夫かどうか審査しています。
信用情報の開示で分かること
信用情報の開示でわかることでチェックするべき3つのポイントを紹介します。
申込歴
カードローンやクレジットカード、そして車やショッピングローンなどの「申込歴」が登録されています。
常識的な頻度であれば、問題ではありません。しかし、スマホアプリでポイント欲しさなどにクレジットやカードローンなど金融商品を沢山申し込んでしまっていると、厄介です。審査の担当者から質問などあるかもしれません。
クレジットカードを複数枚一気に申し込むと否認されるのと同様に、住宅ローンも承認されないかもしれないので、注意しておいた方がいいです。
契約金融商品と価格
過去5年間分の契約した金融商品が登録されています。
クレジットカード、カードローン、ショッピングローンなど代表的なものです。
また、細かなところで、価格や回数も載っています。
常識的な使い方なら問題ありません。
ただ、カードローンの契約、さらには借り入れがある場合には、質問や審査の結果一括返済や解約の条件があるかもしれません。
僕はスマホアプリのポイント欲しさに銀行系カードローンの契約をしてしまっていたので質問されました。ただ、バカ正直に言ってもしょうがないので、新婚旅行の不足の借り入れに備えたが間に合ったから使わなかった、など理由を伝えました。半分は本当の答えだったので。
で、カードローンは解約出来るか聞かれたので出来ますと答えました。審査の結果、解約することが条件で承認下りました。
月々の支払い実績
信用情報で1番確認しておきたいところが月々の支払い実績です。
これは、CICの場合、24ヶ月分が１契約につき１ページにまとめたれて記載されています。
支払い実績は、CICの場合「入金状況」と表記されています。
公式サイトから引用するとこのような記号と意味になります。
| 表示 | 内容 |
| ＄ | 請求どおり（もしくは請求額以上）の入金があった |
| Ｐ | 請求額の一部が入金された |
| Ｒ | お客さま以外から入金があった |
| Ａ | お客さまの事情で、お約束の日に入金がなかった（未入金） |
| Ｂ | お客様の事情とは無関係の理由で入金がなかった |
| Ｃ | 入金されていないが、その原因がわからない |
| ー | 請求もなく入金もなかった |
| 空欄 | クレジット会社等から情報の更新がなかった |
注目するのは、一番上の「＄」マークですね。つまり、毎月ちゃんと支払ったということになるので、すべて＄マークであればとりあえず安心できます。
逆に嫌なのは、「A」マークです。つまり、滞納したということなので、いくら後日すぐ支払ったとしてもAマークがつきますので、「この人は滞納をよくする人なんだな」と思われますので審査に不利になります。
毎月ちゃんと払っていたつもりであっても、実はちょこちょこ滞納していたなんてことはあり得ます。僕自身もAが基準から多いということで一部の金融機関で否認されています。
もし、自分で見ても異様にAが多い、＄マークが全然ないなんてことがわかれば、２年間はしっかり管理して実績を綺麗にする必要があるということがわかります。
信用情報はクレジットカードがあればオンラインですぐ確認できますからやってみましょう！
自己資金があるか確認しよう！
自己資金がゼロ円で家を買う手段はありますが、お金がないのに家を買っても悲惨なことになるのでおすすめしません。
自己資金ゼロ円で家を買うのは満足する生活にはならないと思う
自己資金はつまり貯金なので、毎月貯金する能力が無いのに家を買おうとするのはガチで無謀です。お客さんがどうしても買いたいんだ！と言うなら、営業も動きますが、能力のほかにデメリットがあります。
これは、融資からすべての諸費用（物件価格の約８％が目安）も賄うということなので、買える家の金額の上限が下がるということになってしまうのです。
- 自己資金がある場合 諸費用は現金で払える！融資が3000万円だったから、3000万円の家を買おう！って出来る
- 自己資金が無い場合 諸費用も融資で払う！融資が3000万円だったけど、そのうち240万円が諸費用分になるから、家は2760万円の家にしよう！ってなる
イメージは何となくつくと思います。
別の言い方をするなら、融資を家の代金に支払えるか、融資を家と諸費用の代金でも支払うかということになります。融資の金額は増えませんから、その中でやりくりするしかないのです。
自己資金ゼロ円というのは、本来買えた家が買えないということです。しかも、無理しないように融資金額より低い家を買い毎月の住宅ローンの負担を減らすわけじゃなく、融資上限をフルで使い毎月の負担もマックスの状態で家は妥協したという本当に無理してる状態になってしまいます。
自己資金の300万円はひとつの目安
こういう状態にならないようにするためには、自己資金は少なくとも300万円以上はあった方がいいです。
正直なところ100万円の自己資金では、諸費用は支払いきれません。3000万円の物件なら約240万円の現金払いが発生すると思ってて良いです。それが払えないので融資分から足りない諸費用を払うことになります。
ちなみに、自己資金は不動産購入のための諸費用分の資金のことです。
毎月の支払金額を減らしたり返済期間を短くしたいなら、物件価格に充当する「頭金」が必要です。
頭金を払いたいなら、諸費用分の自己資金も別途必要です。
しかも、自己資金は、引っ越し費用や家具家電代などは一切関係ありません。純粋に不動産取引に係る費用だけに支払われるものですから重々注意してください。
さいごに
家を買うこと自体、拍子抜けするくらい簡単にできます。
普通に会社勤めしているなら、フラーっと不動産屋に行って、物件の条件いって、物件を見に言って、買い付けいれて、売り主のオッケーでたら、大体1週間以内に契約しちゃって、建売やマンションで完成しているなら大体1か月半以内で決済して自分のものになってしまいます。
本当に簡単です。だからこそ、聞いてなかった、わかんなかった、知らなかった、と実はすごいお金がかかることだと後から焦ってしまうことになるのです。
営業はお客さんの味方ですから、最初にお金のことについてがっつり相談して下さい。
その相談するために、今自分がどういう状態かを整理しておくのはとっても大切ですよ！
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